Минулого місяця журнал Metrinfo.ru почав розмову про іпотечних брокерів. Ми відзначили, що портрет цих фахівців виходить досить оптимістичним, і пообіцяли в майбутньому розглянути різні "ложки дьогтю", які теж є. Сьогодні - час виконати обіцянку.
Нагадаємо, що в нашій попередній статті на цю тему "Іпотечний брокер: як отримати гарантований кредит чужими... ногами? З 100 варіантів він знайде найвигідніший - під вашу ситуацію. Допоможуть "своїх людей "вбанках")ми розбирали кілька аспектів: хто такі брокери, чим вони займаються, скільки на ринку присутній брокерських агентств, що входить у їхні послуги і скільки ці послуги коштують. Сьогодні ми проаналізуємо, як відображається на потенційного позичальника надто тісний зв'язок брокера з певним банком, чому інші клієнти брокерів не можуть отримати кращі умови банків і за якими критеріями вибирати собі посередника.
Картинка з життя
Як раз в той час, коли автор працював над цим текстом, йому на електронну пошту прийшов лист. Взагалі, писати мені даного адресанта я абсолютно не просив, так що його послання є спамом - але не будемо чіплятися по дрібницях. Лист називалося "Пропонуємо кредити", і містило фантастичні обіцянки: кредити взагалі без підтвердження доходів; кредити під 9-10% річних; кредити на обмін, при яких я зможу спочатку придбати потрібну мене квартиру, а потім продавати стару.
На мій погляд, такого бути просто не може. Дзвоню. Спілкування залишило сумне враження. По-перше, це виявився саме брокер. Лист, як ми пам'ятаємо, "пропонувало кредити", тобто малося на увазі, що гроші я отримаю саме від яка відправляє його компанії. А тут - посередники. Негарно, хоча і некриминально - біля як бендеровские "400 відносно чесних способів відбирання грошей".
Ну а умови? Називаю розмір своїх доходів, бажані суми - і у відповідь отримую ті ж цифри, що дав би мені будь-який банк. Наприклад, за кредит в 9 млн. крб. на 19 років щомісяця доведеться платити близько 100 тис., "білий" дохід повинен становити не менше 180 тис. руб. у місяць. Що тут унікального?! Ставлю питання про 9% - і отримую відповідь, що це якась програма для військовослужбовців. А без підтвердження доходів - так це мені дадуть під вже існуючу у мене квартиру, не більше 60% її вартості, та ще й під 16%.
Загалом, традиційні умови, розшукати які самостійно не складе ніяких труднощів. Але найзворушливіша - це те, що брокер за власні послуги візьме з мене комісію в 4-5% від розміру отриманого кредиту. За що, власне?
Хто дівчину вечеряє, той її танцює
Ще один вельми поширений докір брокерам зводиться до того, що вони працюють з одним банком. Або з декількома - але в будь-якому випадку це не весь ринок. Іноді тут справа в елементарній ліні, тобто небажанні щодня вивчати все нове, що з'являється в пропозиціях іпотеки. Іноді інтерес цілком корислива: "свій" банк заплатить брокеру за клієнта, а чужий - немає.
Відповідне питання, заданий нами експертів, викликав очікувані розбіжності. "Абсолютно справедливим" вважає таке зауваження Сергій Власенко, президент НП "Корпорація ріелторів "Мегаполіс-Сервіс". "Багато брокери не беруть винагороду з клієнта, а отримують його від банку - біля 1%, - говорить експерт. - Тому вони пропонують клієнтам саме свій банк або працюють з пулом певних банків".
"Я дуже негативно ставлюся до того, що банки платять за клієнтів: це хибна практика, наслідком якої є втрата довіри споживачів і до банків, і до іпотечних брокерів, і до ріелторів, - відзначає Ірина Кажикина, керівник іпотечної служби компанії "Релайт-Нерухомість". - Банки зазвичай пропонують кілька видів співпраці з іпотечними брокерами (на вибір):
- виплата винагороди за клієнта;
- преференція для клієнта (у вигляді знижки до відсоткової ставки або знижки до комісії за видачу кредиту).
- преференція для клієнта (у вигляді знижки до відсоткової ставки або знижки до комісії за видачу кредиту).
Клієнтоорієнтовані іпотечні брокери вибирають преференцію для свого клієнта. Професійний брокер вибирає банк, який максимально вигідний клієнту, і він може заощадити для свого клієнта значну суму".
З іншого боку...
Але у опонентів теж є що заперечити. Суть їх аргументів зводиться до того, що на іпотечному ринку, звичайно, багато цікавих пропозицій - але немає ніяких гарантій, що їх отримаєте саме ви. "Далеко не факт, що банки, що пропонують найкращі програми, схвалять кредит саме цього клієнта", - говорить Світлана Гордєєва, начальник відділу продажів роздрібних кредитів ВАТ "Флексинвест Банк".
"Насамперед, брокер аналізує, в якому банку клієнт дійсно отримає кредит, - розвиває цю думку Євгена Таубкина, генеральний директор компанії "НБІК". - Одна справа, коли клієнт - ідеальний позичальник, з білою зарплатою, гарною початковою сумою і т.д. Але ми підбираємо найвигідніші програми, враховуючи слабкі місця клієнтів (маленький стаж, сірі доходи, пенсійний вік та інше). На жаль, немає універсального банку, який був би кращим вибором для різних категорій позичальників"
Позичальники: три "види"
Чудово усвідомлюючи складність і умовність будь-який класифікації, автор намагатиметься розподілити всіх охочих отримати іпотечний кредит на категорії. Картинка виходить такий:
Ідеальний позичальник. Людина з високими доходами, причому офіційно підтвердженими (довідка 2-ПДФО). Якщо ще є серйозний (не менше 30-40%) початковий внесок, то такий персонаж є бажаним клієнтом практично в будь-якому банку.
Чи потрібно йому звертатися до іпотечних брокерів? Юлія Плетньова, генеральний директор агентства "Метр Роше Південний захід", переконана, що так - принаймні для того, щоб переконатися, що пропоновані банком умови - кращі на ринку. "Спробувати отримати кредит самостійно можна і потрібно, - говорить експерт. - Але паралельно слід звернутися до кредитним брокерам для того, щоб порівняти відсотки, пропоновані вашим банком, і відсотки, пропоновані брокером. Можливо, вигідніше заплатити комісію брокера і агентству нерухомості за супровід угоди і підбір нерухомості, оскільки схвалення вас як позичальника - це тільки перший етап отримання кредиту".
Позичальник сумнівний. Досконалість, як відомо, в житті якщо і є, то дуже рідко. Найчастіше бувають якісь вади: "біла" зарплата замала, то початковий внесок незрозуміла, то стаж роботи на останньому місці невеликий. Постукавши в різні банки, така людина швидко переконується, що йому там зовсім не раді. Банківські співробітники, такі усміхнені на рекламних плакатах, стають при особистому спілкуванні похмурими і безтактний.
Людям з цієї категорії, на наш погляд, звертатися до іпотечних брокерів ще більше необхідно. Теоретично можна вести самостійні пошуки, телефонуючи десятки банків - але справа це довгий і нудне. "Ми знаємо, у яких банкахреально видають кредити, а не просто декларують", - зазначає Євгенія Таубкина ("НБІК").
Позичальник безнадійний. Схожий на попередню категорію, але всі проблеми більш рельєфні. Скажімо, офіційні доходи не невеликі, а відсутні зовсім. Людина не з зарплатою, а з доходами від ведення індивідуального бізнесу. Чи погана кредитна історія. Для цих потенційних позичальників іпотечний брокер - чи не єдина надія. Правда, нагадує Артем Артюхов, експерт Гільдії ріелторів Москви, не варто забувати, що чим серйозніше випадок, тим більше комісія брокера.
Муки вибору
Завершуючи нашу розмову, хотілося б приділити трохи уваги проблеми вибору іпотечного брокера - їх, як ми пам'ятаємо, тільки в Москві кілька сотень. Є від чого розбігтися очам.
Крім стандартних умов начебто ціни послуги, терміну перебування на ринку і членство в різних асоціаціях і гільдіях, тут варто звернути увагу на наступні аспекти:
- порядок оплати. Нормальні фахівці беруть гроші тільки за фактом надання послуги, ніяких оплат вперед";
- слухають вас? Тут автору згадується власний досвід спілкування з іпотечним брокером (не той, що описаний на початку статті, а інший - кілька років тому). Панночка не знала нічого, плуталася навіть у схемі московського метро. Єдине, що вона пам'ятала твердо - це "350 тисяч". Саме стільки я повинен був заплатити за її "послуги";
- коли з'являється банк? Якщо рада звернутися в такій-то банк з'являється ще до того, як ви виклали всі свої обставини - не сумнівайтеся, брокер цим банком "прикормлен". Нормальна робота йде за іншою схемою: спочатку визначаємо, що потрібно клієнтові, і тільки після цього вибираємо, де ж краще отримувати кредит.
- слухають вас? Тут автору згадується власний досвід спілкування з іпотечним брокером (не той, що описаний на початку статті, а інший - кілька років тому). Панночка не знала нічого, плуталася навіть у схемі московського метро. Єдине, що вона пам'ятала твердо - це "350 тисяч". Саме стільки я повинен був заплатити за її "послуги";
- коли з'являється банк? Якщо рада звернутися в такій-то банк з'являється ще до того, як ви виклали всі свої обставини - не сумнівайтеся, брокер цим банком "прикормлен". Нормальна робота йде за іншою схемою: спочатку визначаємо, що потрібно клієнтові, і тільки після цього вибираємо, де ж краще отримувати кредит.
Комментариев нет:
Отправить комментарий