Купуємо квартиру на чужі гроші. Іпотека плюс оренда одно квартира

Хто для чого купує квартиру? Одні - для того щоб жити;

Інші - щоб вкласти гроші (зберегти те, що заробили);

Треті - щоб заробити гроші.

Так, так, саме - заробити, здаючи квартиру в оренду.

Але, щоб здавати квартиру, - її треба мати.

А щоб купити треба витратити гроші.

А що якщо купити квартиру в кредит, здати, а з банком розплачуватися тими грошима, які платять за оренду квартири?

Можна й так.

Тоді вийде квартира, за яку заплатили чужими грошима: грошима орендарів.

Додаткові доходи без основних.

Доходи від здачі в оренду квартир - додаткові, а додаткові доходи - враховуються далеко не всіма банками.

Але навіть ті банки, які в принципі враховують додаткові доходи, ці доходи не врахують, якщо немає ніякого основного. Тобто на додаток до основного заробітку - будь ласка. Немає основного - "безробітним кредит не дають"

.

Плановані доходи не враховуються.

Дві різні ситуації:

Є:
1. квартира, яка у позичальника вже є, яка здається в оренду, і приносить її власникові дохід у вигляді орендної плати і
2. квартира, що купується позичальником, щоб після здачі в оренду - приносити дохід.

У першому випадку доходи від оренди можуть бути враховані банком, у другому випадку - ні.

Доходи ділимо на два.

Як банк врахує доходи від оренди наявної квартири при видачі кредиту?

Припустимо, місяць оренди квартири приносить власникові квартири 30 000 рублів. Банк врахує ці доходи як 30 000/2 = 15 000

Чому так?

Тому, що сьогодні орендар є, а завтра - з'їхав. Поки знайдете нового: час-то йде.

Коли кредит отримано, то скільки Вам квартира приносить грошей - стільки, скільки Ви можете і віддавати.

Нічого не приносить (з'їхав орендар)?

Що ж, з банком розплачуєтеся своїми: куди подітися.

Хоча є банки, здатні врахувати доходи від оренди в повному обсязі, але такі банки поки що швидше виняток.

Можливі варіанти

Варіант 1

Є своя квартира, є гроші на перший внесок для покупки інший, і відповідна зарплата, щоб взяти кредит.

За допомогою кредитних коштів купується квартира, закладається банку, позичальник у неї переїжджає, а стару квартиру здає в оренду.

Одержувані від оренди гроші витрачає на погашення боргу перед банком.

Варіант 2

Позичальник живе в своїй квартирі, переїжджати нікуди не збирається.

Є гроші на перший внесок, бере кредит у банку на нову квартиру.

При цьому, заздалегідь ставить до відома банк, що збирається цю квартиру здавати. Бере довідку в банку, що банк повідомлено, що квартира, що купується позичальником буде здаватися в оренду і не заперечує проти цього.

Це важливо зробити, щоб банк не перешкодив потім здачі квартири.

У цьому випадку, видаючи Вам кредит, банк буде враховувати Ваші доходи, не вважаючи плановані від оренди. Ви ж, купивши квартиру і здавши її в оренду, зможете розраховуватися з банком тими грошима, які отримуєте від здачі квартири в оренду.

Платежі по іпотеці або платежі за оренду

Як правило (хоча бувають і винятки), орендна плата дещо менше, ніж доводиться віддавати місяць банку за користування кредитом.

Зате, при мінімальних своїх вкладень, в основному за рахунок отриманої орендної плати, у Вас з'являється ще одна квартира.

Платежі банку по іпотеці менше місячної орендної плати

У справи!

Тільки що писав, що орендна плата дещо менше, ніж платежі по іпотеці і раптом стверджую протилежне!

Ні, я нічого не переплутав, просто ситуацію можна розглядати в статиці", а можна "в динаміці"

.

Платежі "сьогодні і зараз"

Отже, подивимося на ситуацію "в статиці".

Припустимо, у листопаді 2005 року людина купує однокімнатну квартиру за 2 700 000 рублів (нічого собі ціни: у березні 2002 року вартість такої квартири була 800 000 рублів!)

Так ось, щоб взяти квартиру за 2 700 000 рублів потрібно мати гроші на перший внесок і взяти кредит.

Припустимо, кредит береться 68 000 доларів США (що еквівалентно 2 295 000 рублів) на 15 років під 11% річних. У цьому випадку щомісячний платіж еквівалентний приблизно 770 доларів (або 26 000 рублів за курсом на листопад 2005)

А здати таку квартиру в оренду можна за еквівалент 500 доларів (17 000 рублів) в місяць.

Що більше?

Щомісячний платіж банку!

З урахуванням часу

Припустимо, людина купив квартиру в 2002 році.

Зрозуміло, що кредит йому потрібен був менший: припустимо 25 000 доларів, що в перерахунку на рублі становило за курсом на березень 2002 року 675 000 рублів.

Але тоді була інша процентна ставка, не 11%, а 15% річних, навіть за валютним кредитом.

І щомісячний платіж за кредитом виходив приблизно 350 долларов (9 450 рублів).

Здати таку квартиру в оренду тоді можна було доларів за 200 (за 5 400 рублів)

Але пройшло всього 3,5 року та орендна плата за таку квартиру виросла і стала еквівалентної 500 доларів на місяць, в той час, як щомісячний платіж банку залишився колишнім, 350 доларів на місяць.

Причому, деякі банки знизили процентну ставку, у тому числі і для колишніх клієнтів. Таким чином, орендна плата зросла, а щомісячний платіж - міг зменшитися.

І якщо порахувати розмір орендної плати за середній термін кредитування, то виявиться дивна річ: Платежі банку за кредитами менше, ніж середня місячна орендна плата, одержувана від орендарів протягом строку користування кредитом!

Москва, 2004 - 2005 рік.

2008 рік: іпотека або оренда?

Вирішив я перечитати те, що було написано раніше, і подивитися на ситуацію, так би мовити, з майбутнього.

Що краще: іпотека або оренда?

Припустимо, людина купив квартиру (ту, про яку я писав вище) в 2005 році.

Як ми говорили вище, тоді квартира коштувала суму, еквівалентну 80 000 доларів.

Зараз вартість такої квартири становить приблизно 5 200 000 рублів, що еквівалентно 220 000 доларів.

Якщо ж доведеться таку знімати квартиру в оренду, наприклад, недорогая квартира в Харькове посуточно , то місячна орендна плата буде еквівалентної (станом на травень 2008 року) 900 доларів у місяць.

Сподіваюся, Ви помітили, що платіж за іпотечним кредитом я порахував рівним 770 доларів. Але порівняння було не коректним: ми порівнювали вартість оренди цілої квартири з платежами за кредитом, що становить 85% вартості квартири. Тому, можна припустити, що кредит позичальником був отриманий на всі 100% вартості квартири, тобто, на 80 000 доларів.

Таким чином, платіж за кредитом вийшов дорівнює 906 доларам.

Тобто, пройшло всього три роки, і платежі за іпотечним кредитом і за оренду аналогічної квартири - зрівнялися!

Але при цьому, "ипотечник" отримав дохід за рахунок подорожчання вартості квартири!

2010 рік: іпотека або оренда?

Лютий 2010.

Скільки коштує квартира, куплена в 2005 році за 80 000 доларів або за 2 700 000 рублів?

Приблизно 4 000 000 рублів або за курсом 30 рублів за долар - 133 330 доларів США. (І це не дивлячись на післякризовий падіння цін. Ставки оренди за час кризи також впали, але за 20 тисяч рублів здати квартиру - реально.

Іпотека або оренда: ложка дьогтю в бочці меду

Не хочу, щоб у Вас складалося враження, що іпотека однозначно вигідніше. Насправді, людині, який купив квартиру в 2008 році за 5 200 000 рублів (що еквівалентно 220 000 доларів), у лютому 2010 так не здається... Поки не здається...