Приклад розрахунку максимальної суми кредиту

Для розрахунку використані такі вихідні дані:

1. Середньомісячний дохід позичальника - 1200 дол
2. Щомісячні зобов'язання позичальника - 250 дол
3. Оціночна вартість майна (для спрощення прикладу - дорівнює продажною ціною майна) - 38 000 дол
4. Термін кредиту - 10 років і 2 місяці (тобто 122 місяця).
5. Процентна ставка - 15% річних.

Всі доходи позичальника (у рублях) і щомісячні зобов'язання позичальника (у рублях) перераховуються в долари США по курсу ЦБ РФ на останній день розрахункового місяця.

Слід визначити максимально допустимий місячний аннуітетний платіж позичальника з урахуванням встановлених коефіцієнтів.

Розрахунок співвідношення витрат до доходів позичальника

Враховуючи критерії банку щодо коефіцієнтів П / Д і 01 / Д, визначаємо максимально допустиму суму щомісячних витрат по виплаті іпотечного кредиту (ануїтетний платіж) в сукупному щомі: щомісяця доході позичальника, вибираючи при цьому найменшу з сум, визначених з наступних співвідношень (1) і (2):

Максимально допустима сума щомісячного (ануїтетного) платежу = (Сума сукупного щомісячного доходу) х (П / Д)

Тобто максимально допустимий платіж за іпотечним кредитом:

П / Д (40%) х 1200 дол = 1200 х 0,40 = 480 дол

Оскільки середньомісячний чистий дохід позичальника дорівнює 1200 дол і потрапляє в межі від 900 дол до 2100 дол, що дають можливість банку використовувати підвищення значення коефіцієнтів, то при розрахунку даного прикладу слід керуватися збільшенням на 5% значеннями коефіцієнтів П / Д (40%) і 01 / Д (60%):

Максимально допустима сума щомісячного (ануїтетного) платежу = (Сума сукупного щомісячного доходу позичальника) х (01 / Д) - (Сума щомісячних зобов'язань позичальника)

Те є максимально допустима сума щомісячного (ануїтетного) платежу:

01 / Д (60%) х 2100 дол - 250 дол = 1200 X 0,60 - 250 = 470 дол

Визначення максимального розміру щомісячного (ануїтетного) платежу по кредиту Вибираємо найменшу з сум, отриманих в результаті розрахунків співвідношень (1) і (2) - 470 дол. Виходячи із встановлених критеріїв, сума в розмірі 470 дол є максимально допустимою сумою щомісячних витрат на платежі в рахунок погашення основного боргу та сплати відсотків для даного позичальника.

Розрахунок довідкового коефіцієнта Ж / Д

Виходячи з певної вище максимального розміру щомісячного платежу по кредиту (ануїтетного платежу по основному боргу і відсоткам), необхідно визначити суму загальних щомісячних витрат по іпотечному кредиту, що включає не тільки платежі по основному боргу і відсотках, а й платежі за договорами страхування, оплату технічного обслуговування, а також сум податків і інших регулярних платежів.

Найменша із сум, отриманих в результаті розрахунків (1) і (2) - 470 дол

Сума щомісячних податків на майно - 3 дол
Сума щомісячних платежів по страхуванню майна, життя і працездатності, титулу власності - 35 дол
Платежі за послуги з технічного обслуговування (збір за кондомініум та інші регулярні - щомісячні або річні в перерахунку на щомісячні обов'язкові внески, пов'язані з експлуатацією, управлінням, охороною і підтримкою (ремонтом) жилих приміщень) - 15 дол.
Загальна сума житлових витрат по приобретаемому житла: 470 + 3 + 35 + 15 = 523 дол

Визначаємо значення коефіцієнта довідкового Ж / Д з формули: Ж / Д = 523 дол: 1200 дол = 43,58.

Таким чином , довідковий коефіцієнт Ж / Д у цьому прикладі буде дорівнює 43,58%.

Розрахунок довідкового коефіцієнта 02 / Д

Виходячи з певної загальної суми житлових витрат по приобретаемому житлу рівну 523 дол, необхідно визначити частку загальних зобов'язань позичальника в його бюджеті.

Загальна сума житлових витрат по приобретаемому житла - 523 дол
Сума щомісячних зобов'язань позичальника - 250 дол
Загальна сума довгострокових зобов'язань позичальника: 523 дол + 250 дол = 773 дол

Визначаємо значення коефіцієнта довідкового 02 / Д з формули: 02 / Д - 773 дол : 1200 дол = 64,42.
Таким чином, довідковий коефіцієнт 02 / Д у цьому прикладі буде дорівнює 64,42%.

Розрахунок максимальної суми кредиту

За формулою ануїтетних платежів визначаємо максимально доступну для позичальника суму кредиту:
Сума кредиту - П х [1 - (1 + i) (n-2)] / i де n - число платіжних періодів (місяців при щомісячному погашенні);
i - процентна ставка за відповідний період (на місяць);
П - максимально допустима сума щомісячного платежу по кредиту, що включає платежу по основному боргу і відсоткам.
Наприклад:

• Щомісячний аннуітетний платіж - 470 дол
• Термін кредиту - 10 років і 2 місяці (122 місяців).
• База для розрахунку ануїтету - 10 років (120 місяців).
• Процентна ставка - 15% річних.
• Сума кредиту , розрахована за вказаною формулою - 29 132 дол

Визначення максимально допустимої суми кредиту для позичальника, виходячи з вартості заставного майна
Максимально допустима сума кредиту розраховується на основі встановленого коефіцієнта К / 3, при цьому сума вартості заставного майна визначається як мінімальна з двох величин:

• продажної ціни нерухомого майна;
• оціночної вартості цього майна, встановленої оцінювачем.

Наприклад:
коефіцієнт К / 3 - 70%.
Оціночна вартість майна = Сума кредиту: 38 000 х 0,7 = 26 600 дол
Для спрощення цього прикладу оціночна вартість майна ра на продажній ціні майна (контрактної вартості).
Максимально допустимий розмір кредиту Виходячи з платоспроможності позичальника, максимально допустима сума кредиту для даного позичальника становить 29 132 дол
Разом з тим, виходячи з вартості наявного заставного майна, гранична сума кредиту складає 26 600 дол
Оскільки банк повинен видавати кредити на підставі меншою із зазначених сум, максимально допустимий розмір кредиту в даному випадку становить 26 600 дол