Як продати кредит

Активне зростання ринку іпотеки супроводжується розширенням кількості гравців на ринку. За 2005 рік кількість кредитних організацій, що видають іпотечні кредити, зросла з 241 до 395, склавши більше половини кредитних організацій, що видають кредити на купівлю житла.

Основною перешкодою для виходу банків на ринок іпотечного кредитування, особливо для дрібних і середніх банків в регіонах, є дефіцит оборотних коштів. Частка довгострокових депозитів у структурі банківських ресурсів не перевищує 5%.

Переважна більшість кредитних організацій не можуть залучати довгострокові ресурси з фондового ринку за ставками, що дозволяє сьогодні кредитувати іпотеку, зберігаючи прийнятну маржу.

Крім того, вихід на ринок з емісією боргових цінних паперів передбачає істотні накладні витрати, високий рівень інформаційної відкритості.

 

Ефективним рішенням даної проблеми, застосовуваних у всьому світі, є рефінансування кредитів, що видаються банками спеціалізованою організацією. Суть рефінансування полягає у викупі такою організацією у банків виданих ними іпотечних кредитів.

Банку повертається повна сума виданих позичальникам коштів, і він може знову здійснювати кредитні операції. При цьому комісія за видачу залишається в банку. Очевидно, що чим вище оборотність кредитних коштів, тим більшу рентабельність кредитор отримує від видачі та рефінансування іпотечних кредитів.

Важливою умовою рефінансування є кредитування відповідно до певних правил (стандартів), установлюваними що рефінансує організацією.

В даний час основним оператором, выкупающим іпотечні кредити банків виступає Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК). Агентством сформована уніфікована система рефінансування іпотечних житлових кредитів у всіх суб'єктах Російської Федерації. У рамках цієї системи банки (первинні кредитори) видають кредити населенню у відповідності зі стандартами кредитування і супроводу іпотечних кредитів і рефінансують їх через регіональних операторів (спеціалізовані компанії, створені за участю регіональної та місцевої адміністрації, в рамках формування інфраструктури ринку іпотеки в регіонах). Починаючи з 2005 року АІЖК при бажанні банків укладає прямі договори поставки заставних у агентство, що скорочує сукупні витрати системи і дозволяє знизити кінцеву вартість кредитних ресурсів.

Доходи банку як первинного кредитора в системі АІЖК складаються з:

• комісії, яка сплачується позичальником. Причому оскільки банк отримує комісійну винагороду за видачу кредиту, яке, як правило, розраховується по відношенню до суми кредиту, то доходи первинного кредитора зростають пропорційно зростанню цін на нерухомість;
• доходу від утримання кредиту на балансі. Поки банк не продав кредит агентству, він отримує процентний дохід від позичальника;
• різниці між ставкою кредитування і ринковою ставкою фінансового інструменту. Премія (дисконт) залежить від швидкості дострокового погашення та макроекономічної кон'юнктури;
• продажу інших роздрібних послуг. Залучаючи позичальника в іпотечне кредитування, банк зміцнює довгострокові відносини з клієнтом, який буде надалі користуватися послугами даного банку.

Витрати банку як первинного кредитора в системі АІЖК складаються з маркетингових витрат, прямих і непрямих виробничих витрат (персонал, інфраструктура, оренда), оплати послуг третіх осіб (експертиза, скоринг, і т.д.).

Робота банків у системі АІЖК надає їм цілий ряд ринкових переваг. Насамперед це доступ до джерела фінансування. При укладанні договору з агентством банк одержує можливість поповнення оборотного капіталу, розширення обсягів активних операцій, виходу на новий перспективний ринок.

Крім того, банк попадає в «стандартне полі» агентства, що передбачає єдині правила (документи і процедури видачі), рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів. Стандартизація дозволяє істотно знизити ризики всіх учасників ринку, сукупні витрати первинного кредитора.

Створена агентством Єдина інформаційна система (ЄІС) є унікальним інформаційним полем, об'єднуючим позичальників, кредиторів, рефинансирующие організації та інвесторів у цінні папери. Підключення до ЄІС дозволяє первинним кредиторам знизити тимчасові і матеріальні витрати по запуску програми іпотечного кредитування.

Безсумнівно, у банку з'являється перевага в маркетингу. Іпотечний кредит -- складний для просування продукт, що вимагає проведення інформаційної та рекламної кампанії по впровадженню продукту на ринок. Крім того, «Стандартний іпотечний кредит» АІЖК є конкурентоспроможними на ринку -- аналіз ринку дозволяє зробити висновок про збільшення частки стандартних кредитів АІЖК на ринку в 2005 році до 12,5% у загальному обсязі ринку і 35% у рублях сегменті ринку.

Нарешті, проблема навчання. Агентство сформувало систему навчання і проводить регулярні навчальні семінари, які дозволяють швидко отримати початкові теоретичні і практичні знання за видачу та обслуговування іпотечних кредитів.

Таким чином, взаємодія з АІЖК дозволяє банкам розвивати цю галузь роздрібного бізнесу, завойовуючи частку ринку і не маючи при цьому значних обсягів довгострокових джерел.

Особливості грошово-кредитної і фінансової політики на сучасному етапі дозволяють прогнозувати більшу ефективність залучення коштів з фінансового ринку порівняно з фондуванням іпотеки за рахунок депозитних ресурсів.

Впровадження єдиних стандартів кредитування, рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів сприяє формуванню позитивного сприйняття іпотеки як потенційними позичальниками, так і професійними інвесторами.

Параметри розвитку ринку іпотечного кредитування визначені Концепцією розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів, схваленої урядом Російської Федерації. Крім того, контрольні цифри зростання обсягів ринку зафіксовані в національному проекті «Доступне і комфортне житло -- громадянам Росії». Згідно з концепцією, в 2006 і 2007 роках в країні має бути видано 108 млрд руб. і 151 млрд руб. іпотечних кредитів відповідно. З них агентство має рефінансувати 21,6 і 22,7 млрд руб. заставних.