Чи варто вкладати кошти в житлову нерухомість
Цього року столична житлова нерухомість буде дорожчати повільніше, ніж в 2004 р., вважають ріелтори. Так що прибутковість вкладень у нерухомість знизиться. А ось здавання житла в оренду може стати більше вигідною, ніж у минулому році.
В останні роки житлова нерухомість була одним з найбільш надійних і разом з тим дохідним способом вкладення грошей приватних осіб. Одні отримували прибуток від продажу після прийому в експлуатацію будинку квартир, придбаних на початковій стадії будівництва, інші здавали нерухомість в оренду. Такі операції ще пару років тому приносили непоганий дохід, оскільки в 2002 р. зростання цін на житлову нерухомість у Москві склав близько 35%, а в 2003 р. - більше 40%, згадує незалежний аналітик ринку нерухомості Андрій Бекетов.
А ось 2004 рік спекулянтів нерухомістю порадував менше. У середньому столичне житло подорожчало лише на 20-25%.
Прогнози на 2005 р. ще більш песимістичні: експерти прогнозують в кращому разі зростання цін на житло на 10-15% за рік, а в гіршому - падіння на таку ж величину. Але, на думку керівника аналітичного центру IRN.RU Олега Репченко, зростання все ж більш імовірний. На користь продовження зростання цін на столичну нерухомість говорять і очікуване падіння курсу долара в 2005 р., і високі темпи зростання доходів москвичів (не менше 10% в реальному вираженні), вважає керуючий партнер компанії Blackwood Костянтин Ковальов. А ось директор аналітичного центру "Міель-Нерухомість" Геннадій Стерник не виключає затяжного падіння цін навесні і літом, що до кінця року може скласти 15% або навіть 20%. У будь-якому випадку, вважають ріелтори, московський ринок нерухомості захищений від обвалу цін на квадратні метри самим статусом столиці.
Так що, судячи з усього, золотий час інвестицій в нерухомість минув.
Новобудови
Щоправда, практично всі експерти визнають - елітна нерухомість завжди буде користуватися попитом і, отже, рости в ціні. Квартири в ексклюзивних будинках, розташованих в центрі Москви, з високим рівнем сервісу, що підкреслюють певний стиль життя, дорожчають незалежно від загальноринковим ситуації. "Попит на елітне житло настільки серйозно випереджає пропозицію, що можна з великою впевненістю очікувати подальшого зростання цін в цьому секторі", - вважає Ковальов з Blackwood. Тим більше що дійсно цікавих покупцям проектів дуже мало.
Торік, за оцінками аналітиків компанії "МІАН", зростання цін на елітку склав близько 30%. Зараз вартість 1 кв. м в таких квартирах доходить до $20 000, говорить прес–секретар Групи компаній "МІАН" Динара Лізунова. Причому високі ціни аніскільки не відлякують покупців. Якщо на початку 2004 р. вони були готові платити в середньому $5000-9500 за 1 кв. м, то зараз так звана легка купівельна готовність набагато вище - $9000-25 000, каже віце-президент компанії "Бест-Нерухомість" Наталія Соломонового.
Тим, хто вирішить долучитися до еліти, буде потрібно досить значний стартовий капітал - від $500 до $1 млн. На думку Репченко, за час будівництва без урахування зростання ринку вартість 1 кв. м в елітних будинках може збільшитися на 15-20%. При цьому інвесторам, які розраховують на перепродаж, треба враховувати досить тривалий термін будівництва елітного житла - зазвичай не менше двох років. Так що в підсумку в розрахунку на рік прибутковість становитиме ті самі 10%, що і в середньому по ринку, резюмує Репченко.
Найбільш перспективними для інвестицій ріелтори вважають новобудови в таких районах: Остоженка, Арбат, Замоскворечье і Патріарші ставки.
Житло бізнес-класу - більш доступний для приватного інвестора продукт, але його ціна останнім часом зростає повільніше, ніж вартість елітних квартир. Сьогодні вартість 1 кв. м в споруджуваних будинках бізнес-класу - $1500- 3000. За оцінками компанії "МІАН", в 2004 р. вартість 1 кв. м у новобудовах бізнес-класу збільшилася в середньому на 18-23%, а в 2005 р. ціни будуть рости приблизно на 1-1,5% на місяць.
Найбільш привабливими об'єктами інвестицій в цьому секторі генеральний директор компанії "МІАН-Девелопмент" Анатолій Морозов вважає будинку бізнес-класу, які зводяться в престижних районах з добре розвиненою інфраструктурою - переважно в Західному, Центральному, Південному і Західному Північно-західному округах.
Найменше коштів потрібно для вкладень в житло економ-класу - звичні типові "панельки". За оцінкою Соломонової з "Бест-Нерухомості", таке житло в 2004 р. подорожчало на 11-14% залежно від розташування будівельного майданчика і стадії готовності будинку. У нинішньому році максимальний зростання цін складе близько 10% і швидше за все навряд чи перевищить рівень річної інфляції, відзначає Репченко з IRN.RU. Так що перепродаж таких квартир протягом року швидше за все принесе інвесторові більше клопоту, ніж доходу. Але дохід може бути відчутним, якщо вкладати кошти в об'єкти в районі масової забудови на початковому етапі будівництва, дочекатися хорошого розвитку інфраструктури району, а років через п'ять продати, радить Бекетов. З цією метою він радить звернути увагу на нові мікрорайони Кожухова, активна забудова якого запланована на 2005 р., Філі-Давидкова.
А ось 2004 рік спекулянтів нерухомістю порадував менше. У середньому столичне житло подорожчало лише на 20-25%.
Прогнози на 2005 р. ще більш песимістичні: експерти прогнозують в кращому разі зростання цін на житло на 10-15% за рік, а в гіршому - падіння на таку ж величину. Але, на думку керівника аналітичного центру IRN.RU Олега Репченко, зростання все ж більш імовірний. На користь продовження зростання цін на столичну нерухомість говорять і очікуване падіння курсу долара в 2005 р., і високі темпи зростання доходів москвичів (не менше 10% в реальному вираженні), вважає керуючий партнер компанії Blackwood Костянтин Ковальов. А ось директор аналітичного центру "Міель-Нерухомість" Геннадій Стерник не виключає затяжного падіння цін навесні і літом, що до кінця року може скласти 15% або навіть 20%. У будь-якому випадку, вважають ріелтори, московський ринок нерухомості захищений від обвалу цін на квадратні метри самим статусом столиці.
Так що, судячи з усього, золотий час інвестицій в нерухомість минув.
Новобудови
Щоправда, практично всі експерти визнають - елітна нерухомість завжди буде користуватися попитом і, отже, рости в ціні. Квартири в ексклюзивних будинках, розташованих в центрі Москви, з високим рівнем сервісу, що підкреслюють певний стиль життя, дорожчають незалежно від загальноринковим ситуації. "Попит на елітне житло настільки серйозно випереджає пропозицію, що можна з великою впевненістю очікувати подальшого зростання цін в цьому секторі", - вважає Ковальов з Blackwood. Тим більше що дійсно цікавих покупцям проектів дуже мало.
Торік, за оцінками аналітиків компанії "МІАН", зростання цін на елітку склав близько 30%. Зараз вартість 1 кв. м в таких квартирах доходить до $20 000, говорить прес–секретар Групи компаній "МІАН" Динара Лізунова. Причому високі ціни аніскільки не відлякують покупців. Якщо на початку 2004 р. вони були готові платити в середньому $5000-9500 за 1 кв. м, то зараз так звана легка купівельна готовність набагато вище - $9000-25 000, каже віце-президент компанії "Бест-Нерухомість" Наталія Соломонового.
Тим, хто вирішить долучитися до еліти, буде потрібно досить значний стартовий капітал - від $500 до $1 млн. На думку Репченко, за час будівництва без урахування зростання ринку вартість 1 кв. м в елітних будинках може збільшитися на 15-20%. При цьому інвесторам, які розраховують на перепродаж, треба враховувати досить тривалий термін будівництва елітного житла - зазвичай не менше двох років. Так що в підсумку в розрахунку на рік прибутковість становитиме ті самі 10%, що і в середньому по ринку, резюмує Репченко.
Найбільш перспективними для інвестицій ріелтори вважають новобудови в таких районах: Остоженка, Арбат, Замоскворечье і Патріарші ставки.
Житло бізнес-класу - більш доступний для приватного інвестора продукт, але його ціна останнім часом зростає повільніше, ніж вартість елітних квартир. Сьогодні вартість 1 кв. м в споруджуваних будинках бізнес-класу - $1500- 3000. За оцінками компанії "МІАН", в 2004 р. вартість 1 кв. м у новобудовах бізнес-класу збільшилася в середньому на 18-23%, а в 2005 р. ціни будуть рости приблизно на 1-1,5% на місяць.
Найбільш привабливими об'єктами інвестицій в цьому секторі генеральний директор компанії "МІАН-Девелопмент" Анатолій Морозов вважає будинку бізнес-класу, які зводяться в престижних районах з добре розвиненою інфраструктурою - переважно в Західному, Центральному, Південному і Західному Північно-західному округах.
Найменше коштів потрібно для вкладень в житло економ-класу - звичні типові "панельки". За оцінкою Соломонової з "Бест-Нерухомості", таке житло в 2004 р. подорожчало на 11-14% залежно від розташування будівельного майданчика і стадії готовності будинку. У нинішньому році максимальний зростання цін складе близько 10% і швидше за все навряд чи перевищить рівень річної інфляції, відзначає Репченко з IRN.RU. Так що перепродаж таких квартир протягом року швидше за все принесе інвесторові більше клопоту, ніж доходу. Але дохід може бути відчутним, якщо вкладати кошти в об'єкти в районі масової забудови на початковому етапі будівництва, дочекатися хорошого розвитку інфраструктури району, а років через п'ять продати, радить Бекетов. З цією метою він радить звернути увагу на нові мікрорайони Кожухова, активна забудова якого запланована на 2005 р., Філі-Давидкова.
За межами МКАД
Інвестування в житло в новобудовах Підмосков'я стало дуже популярним, коли ціни на нерухомість у Москві переступили позначку $1000 за 1 кв. м, а за межами кільцевої дороги залишалися на рівні $300-400 за 1 кв. м. Тепер же ціни на столичні "панельки" і нерухомість в ближньому Підмосков'ї зблизилися. У 2005 р. ситуація, швидше за все, не зміниться і ціни на житло в близькому Підмосков'ї будуть змінюватися так само, як і на столичну нерухомість, вважає Репченко.
Second hand
Більшість експертів говорять, що в 2004 р. зростання цін на вторинному ринку житла склав 15-17%. Однак він торкнувся далеко не всі категорії житла. У торік поступово почало дешевшати так зване житло зниженою комфортності - квартири в’ятиповерхівок, старих будинках, значно віддалених від метро або перебувають за межами МКАД. За словами Соломонової, в 2004 р. таке житло подешевшало в середньому на 10% і в нинішньому році ця тенденція, найімовірніше, продовжиться.
У 2005 р. типове житло в панельних будинках на вторинному ринку за рік подорожчає в середньому на 10-12%, вважає Соломонового. А темпи зростання вартості елітних квартир у обжитих будинках, особливо в таких районах, як Остоженка, Патріарші ставки, Тверська, Арбат, можуть виявитися вище торішніх, додає Ковальов з Blackwood.
На здачу
Оскільки період бурхливого зростання цін минув і заробляти на перепродажі житла інвесторам стає все складніше, на перший план виходить здача в оренду придбаної нерухомості.
На відміну від перепродажу житла купівля нерухомості для здачі в оренду є довгостроковим вкладенням коштів, яке приносить регулярний дохід. Термін окупності таких вкладень генеральний директор КК "Регіон Девелопмент" Павло Зюбин зараз оцінює приблизно в 13 років. Причому за цей час інвесторові доведеться кілька разів зробити ремонт у квартирі, вклавши додаткові кошти.
Проте скористатися можливістю придбати квартиру і отримувати регулярний дохід все ж не варто. Тим більше що в 2004 р. ставки оренди виросли в середньому на 15-20%.
Але особливо помітно подорожчала плата за найм елітного житла. Так, за словами Соломонової з "Бест-Нерухомості", максимальна вартість найму квартири в 2003 р. становила $3000 на місяць, а до кінця 2004 р. вона досягала $7000-10 000.
Крім того, майже вдвічі зросла вартість оренди типових однокімнатних і двокімнатних квартир. Цього року Соломонового прогнозує подальше збільшення орендних ставок як мінімум на 25%. За розрахунками з Репченко IRN.RUцього року доходи інвесторів від здачі житла в оренду в середньому будуть складати 8-10% річних. А в 2004 р. здача в оренду квартири у типовому будинку приносила 5-7% доходу.
Інвесторові на замітку
Ті, хто в цьому році вперше стане інвестувати кошти в житло, повинні пам'ятати про низку особливостей операцій з нерухомістю.
Насамперед будь-яка операція з нерухомістю вимагає часу. Повне оформлення покупки нерухомості із реєстрацією права власності на неї може зайняти до півроку. Доручаючи частину турбот з оформлення покупки або продажу ріелтору, доведеться оплатити його послуги. В середньому така комісія становить 3-5% від вартості квартири, але може досягати 10%.
Здача квартири в оренду може обернутися не тільки додатковими витратами на меблювання та ремонт, але і головним болем, пов'язаної з підбором орендаря, якому нестрашно довірити свою власність. Якщо інвесторові не вдасться швидко знайти квартиронаймача, він позбудеться частини запланованого доходу, попереджає Репченко.
Крім того, зі всіх отриманих доходів доведеться заплатити 13%-вий податок на доходи фізичних осіб.
Інвестиції в нерухомість і мають свої специфічні ризики, про яких варто пам'ятати.
Наприклад, будівництво поруч із будинком, де ви придбали квартиру, більш сучасного та унікального житлового будинку або комплексу знизить вартість вашої нерухомості, пояснює директор з розвитку КК "Регіон Девелопмент" Наталія Прокопьєва.
Після літнього банківської кризи, коли банки призупинили кредитування забудовників, деякі компанії почали відчувати серйозні проблеми з фінансуванням будівництва. Тому в деяких випадках кошти інвесторів, які купують квартиру на стадії котловану, могли бути направлені не на будівництво цього будинку, а на завершення інших проектів. У результаті суттєво зріс ризик того, що будівництво будинку буде заморожено на невизначений час, а продажі квартир різко скоротилися, зауважує Лізунова з Міана. Зараз ситуація на ринку більш спокійна, запевняють ріелтори. Тим не менш вони радять купувати житло у великих забудовників, які в змозі фінансувати будівництво самостійно.
Юлія Аракчеєва, Людмила Коваль
Квартири з перших рук
Інвестиції в житло вигідніше ріелторської діяльності
Великі московські ріелтори скорочують свою агентську мережу в спальних районах столиці. Днями про закриття двох своїх відділень повідомила "Корпорація МІАН". Раніше відмовилися від своїх офісів і інші агентства. У компанії пояснюють це реструктуризацією. Однак експерти запевняють, що доходи від ріелторських послуг зменшилися, тому агентства переключаються на рентабельніші інвестиційні проекти.
Група компаній "МІАН" працює на ринку нерухомості з 1995 р. Крім ріелторських операцій займається інвестиційним і девелоперським бізнесом, беручи участь у фінансуванні 14 проектів. За оцінками учасників ринку, оборот групи перевищує $300 млн. МІАН проводить близько 3% угод з купівлі-продажу квартир в Москві, вважають експерти. Таку ж частку займають компанії "Бест-Нерухомість" і "Домострой". Випереджають їх за обсягом угод "Міель-Нерухомість" (близько 10%) і "Інком-Нерухомість" (8%). Загальний обсяг ринку ріелторських послуг столиці, за оцінками інформаційно-аналітичного порталу ARN.ruу 2004 р. склав приблизно $200 млн.
МІАН в лютому закрив два з 27 своїх столичних офісів - в районі ст. м. "Червоногвардійська" і "Багратіоновський", а весь персонал перевів у знову відкрився офіс "На Басманній". Як стверджує прес–секретар корпорації Дінара Лізунова, це планова реструктуризація компанії "по виходу на більш ефективний рівень роботи мережі". Від більш докладних коментарів вона відмовилася, не повідомивши також, чи буде МІАН закривати інші відділення. Навпаки, за її словами, в березні МІАН планує відкрити новий офіс у центрі, на Люсиновской вулиці.
МІАН не перший великий столичний риэлтор, що почав за останні місяці скорочувати свою агентську мережу. У вересні три відділення закрила компанія "Домострой", повідомила "Ведомостям" PR-директор компанії Анастасія Денисова. "Вони були нерентабельні з-за невдале розташування, тому ми пізніше відкрили два відділення у більш зручному для клієнтів місці", - пояснює вона. А президент компанії "Бест-Нерухомість" Григорій Полторак розповів "Ведомостям", що відмовився від відділення в Свиблове, відкривши натомість новий офіс на проспекті Миру. Лише представники "Міель-Нерухомості" і "Інкому" запевнили, що зменшувати кількість своїх відділень не збираються.
Експерти не бачать в діях ріелторів нічого дивного: за минулий рік прибутковість від ріелторських послуг в столиці знизилася. "Зараз у Москві на вторинному ринку нерухомості в місяць здійснюється 5000-8000 угод, рік тому їх було вдвічі більше. Мати широку мережу відділень є сенс тільки при зростаючому ринку", - міркує Костянтин Апрєлєв, віце-президент Російської гільдії ріелторів (РГР). За оцінкою іншого експерта, який побажав зберегти анонімність, в 2004 р. пройшло 70 000 угод на вторинному ринку, тоді як роком раніше - близько 100 000. При цьому пропозиція квартир зросла. За даними незалежного аналітика ринку нерухомості, керівника проекту ARN.ru Андрія Бекетова, зараз у Москві на вторинному ринку одномоментно виставлено на продаж 30 000 квартир - це на 30% більше, ніж рік тому. За його підрахунками, з урахуванням падіння обсягів продажів за рік приблизно на третину скоротився і дохід ріелторських компаній від операцій з продажу квартир.
Сергій Єлісєєв, директор департаменту маркетингу і реклами компанії "Інком-Нерухомості", зазначає, що МІАН припинив субсидіювати "хронічно неуспішні відділення" і зосередився на девелоперські проекти. На думку Апрелева, ріелторський бізнес приносить великим учасникам ринку нерухомості в середньому втричі менший прибуток, ніж інвестиційна діяльність. Він оцінює середню рентабельність угод купівлі-продажу готових квартир в 10%. Участь у інвестпроектах може забезпечувати до 100% річних, відзначає Єлісєєв. Наприклад, інвестиції в будівництво елітного котеджного селища в Підмосков'ї забезпечать до 70% річних, каже Наталя Прокопьєва, директор за розвитку інвесткомпанії "Регіон Девелопмент".
Лілія Лобанова
Частные інвестиції в нерухомість ("Нерухомість & Ціни" № 35 (2005 р.))
Люди купують квартиру насамперед для того, щоб в ній жити. До недавнього часу було складно навіть уявити, що подібна дія може бути продиктоване іншими цілями, скажімо, бажанням зберегти і примножити власні заощадження. Проте в період активного збільшення вартості нерухомості частка інвестиційних покупок помітно збільшилася. Чи зберігається привабливість таких вкладень в умовах стабілізації цін?
Де зберігати? Історія та сучасність
Зростання добробуту населення Росії призвела до того, що у деяких людей сформувалася потреба не тільки в добуванні хліба насущного, але і в збереження своїх капіталів.
В 90-е роки основна маса громадян зберігала гроші вдома в іноземній валюті. Звичайно, ні про яке примноження коштів в даному випадку мови бути не могло - вирішувалося завдання хоча б врятувати зароблене від інфляції: збереження не залежала від економічної політики влади (і, що не менш важливо, від надійності вітчизняної банківської системи).
Проте зараз цей спосіб вже складно вважати надійним. Останнім часом світові валютні ринки не демонструють особливої стабільності. То довгий час курс падав долара, тепер - після невдачі з прийняттям європейської конституції - аналітики прогнозують серйозне зниження вартості євро. Повністю довіряти іноземній валюті стає все складніше.
Світовий досвід
У всьому світі для збереження накопичень зазвичай користуються банківськими рахунками. Проте в Росії довіру до них після 1998 року підірвана і досі повністю не відновилося. До того ж відсотки, які в даний момент пропонують банки своїм клієнтам, так невеликі, що не дозволяють серйозно думати про прибутковості цього способу накопичень. Причому під ударом знаходяться не тільки валютні, але і рублеві рахунку, хоча відсоток з них пропонують більш високий. Пов'язано це головним чином з високими темпами інфляції в країні, яка в 2004 році склала 11,7 %, а за сім місяців 2005 року зросла ще: 8,5 % проти 7,1 % за той же період минулого року.
У розвинених країнах населення, намагаючись врятувати свої заощадження від інфляції, також купує цінні папери. Однак у нас поки слабко розвинений фондовий ринок. Тому і його інструменти як накопичення використовують вкрай рідко. Як правило, до нього вдаються великі бізнесмени і фахівці, основна робота яких тісно пов’язана з цим сегментом.
Правда, останнім часом все більшої популярності набувають так звані фонди колективних інвестицій - Піфи. Однак у них не передбачено фіксованого відсотка, так як їх прибутковість визначається головним чином кваліфікацією спеціалістів компанії, що розміщає папери колективних облігацій у вигідних з її точки зору галузях економіки. Тому придбання цих паперів завжди свого роду лотерея: як можна отримати цілком пристойний дохід, так і залишитися при своїх грошах або навіть втратити частину накопичень. Тим не менш спеціалізовані закриті Піфи, призначені для інвестицій у нерухомість, згодом стануть вельми привабливими для дрібних і середніх інвесторів, особливо коли вхідний поріг у них буде знижений.
Нерухомість - міфи і реальність
У такій ситуації багато потенційні інвестори вже не перший рік звертають увагу на ринок нерухомості. Прийнято вважати, що там можна не лише врятувати власні заощадження від інфляції, але і отримати прибуток. Правда, в дійсності приватним особам заробляти за допомогою вкладень у нерухомість не так вже й просто.
По-перше, зазначають ріелтори, сьогодні на ринку нового житла дилетантам неможливо отримувати ті надприбутки, які були чи не нормою рік-два тому. Подібні "інвестиції були цікаві на тлі бурхливого зростання цін на неї", - розповідає керуючий директор агентства нерухомості "Міель" Олексій Шленов. Особливо вигідними вважалися вкладення на перших етапах будівництва. У цьому випадку вартість придбаних квадратних метрів збільшувалася в міру наближення здачі будинку держкомісії, крім того, житло дорожчало за рахунок загального зростання ринку.
У підсумку, відзначає А. Шленов, цілком можна було купити трикімнатну квартиру в Марьине за 29,6 тис. дол. і через півтора року після завершення будівництва продати її вже за 60 тис. дол. "Тому прибутковість в деяких випадках могла досягати 100 %", - розповідає керуючий директор агентства "Міель". Звичайно, далеко не всі проекти приносили такі прибутку, проте, за словами директора аналітичного центру компанії "Міель-Нерухомість" Геннадія Стерника, середні показники становили близько 40 %.
Тривала ця солодке життя недовго. Вже в липні 2004 року зростання цін сповільнилося, а потім і зовсім зупинився. У підсумку ось вже майже рік житло в столиці дорожчає незначно. Тому, за словами Р. Стерника, на даний момент прибутковість по більшості проектів не перевищує 10-20%. Однак навіть для того, щоб отримати таку прибуток, необхідно володіти професійним чуттям і знанням ринку. У протилежному випадку можна не тільки не примножити свої заощадження, але навіть втратити частину з них. Особливо складною ситуація стала після набрання чинності Закону про пайовому будівництві. На думку Р. Стерника, вкладення приватних осіб тепер будуть надходити на більш пізніх етапах будівництва, що, звичайно, негативно відіб'ється на прибутковості інвесторів, яка може знизитися до 10-15 %.
Профіль інвестора
Хто ж сьогодні інвестує в нерухомість? За словами ріелторів, частіше всього це представники середнього бізнесу, які з певних причин не можуть витрачати всі вільні кошти на розвиток основного справи і тому шукають можливості для диверсифікації вкладень. Також досить часто в ролі приватних інвесторів виступають високооплачувані службовці, які розраховують на збільшення капіталів.
Однак сфера нерухомості останнім часом трохи втратила свою привабливість з точки зору вкладень. Це пов’язано не тільки зі зрослими ризиками і зниження прибутковістю подібних операцій, але і з постійно збільшуючою вартістю виходу на ринок. Якщо ще наприкінці 90-х років реально інвестувати можна було, маючи в кишені лише кілька десятків тисяч доларів, то сьогодні мінімальна ціна виходу на ринок вимірюється сотнями тисяч.
Незважаючи на це, все ще присутній певну кількість людей, які продовжують заробляти, вкладаючи гроші в купівлю та оренди квартир. Спробуємо зрозуміти, яким чином їм вдається це робити в нинішній непростий ринкової ситуації.
Здача житла в оренду може приносити дохід
Більшість фахівців ринку нерухомості згодні з тим, що інвестиції в купівлю квартир з метою здачі їх в оренду бувають досить вигідні. Такого думки дотримується і керівник відділу оренди житла компанії "Вавилон" Ірина Бобко. Найбільш привабливі для цих цілей об'єкти середнього цінового діапазону, тобто бізнес-класу (1-3 тис. дол. на місяць). Приміром, однокімнатна квартира вартістю 60-70 тис. дол. з косметичним ремонтом, здається за 500-600 дол. на місяць, окупиться приблизно за вісім-дев'ять років.
Але треба пам'ятати, що на орендну ціну житла елітного або бізнес-класу істотно впливають район, статус будинку, якість обробки і меблів. Як стверджує керівник напряму оренди корпорації "МІАН" Гульнара Рахмангулова, розташування квартири на першому поверсі може знизити вартість найму на 10-15%. А ось останній поверх істотним чином на оплату не позначається.
Оренда - це хороший варіант при купівлі житла в кредит і його погашення за рахунок щомісячних платежів, вважає директор відділення на Рождественке корпорації "БЕСТ-Нерухомість" Ольга Варакутіна. Але інвестувати заощадження слід в дорогу квартиру. Нехай вона вимагає серйозних вкладень для того, щоб підготувати її для оренди, але витрати виправдають себе.
Володимир Голдін, директор управління оренди компанії "Міель-Нерухомість", більш обережний у своїх оцінках. "Якщо говорити в цілому, здача квартири в оренду (після витрат на амортизацію, сплати податків) або більш вигідна, або порівнянна з прибутковості з банківським депозитом. Що б не відбувалося в країні: дефолти, інфляція, кризи - ваша нерухомість завжди залишиться цела. Навіть якщо вона подешевшає, то все одно буде придатна для найму і забезпечить надійний дохід".
На шляху до "елітки"
Сьогодні можливості отримання прибутків у приватних інвесторів пов'язані перш всього з ринком елітної нерухомості. Тут частка житла, що купується з метою подальшого перепродажу, досить висока. За даними агентства нерухомості "Контакт", у сегменті дорогого житла ця цифра може досягати 30 % від всіх купованих квартир. У цілому по ринку, за даними аналітичного центру компанії "Міель-Нерухомість", частка об'єктів, придбаних для інвестування, не перевищує 5 % і постійно знижується.
Пов'язаний подібний перетікання коштів головним чином з тим, що на ринку елітної нерухомості в сьогоднішніх умовах простіше "відбити" вкладені кошти. Прибутковість вкладень у даному сегменті, за даними "Контакт", може досягати 20 %. Терміни окупності становлять від шести місяців до двох років. Правда, щоб вийти на цей ринок, необхідно мати досить значними фінансовими ресурсами.
Одна з особливостей "еліту" полягає в тому, що тут все-таки досить поширена практика інвестування на вторинному ринку. Квартири зазвичай набувають для того, щоб зробити в них якісний ремонт, а потім продати за більш високою ціною. На думку фахівців агентства нерухомості "Контакт", якщо все зроблено правильно, інвестор цілком може розраховувати на прибуток 15 %. Щоправда, така практика не є поширеною. Багато в чому тому, що для здійснення подібних проектів потрібні чималі навіть за мірками елітного сегмента суми. Сума інвестицій на вторинному ринку дорогого житла коливається в межах від 700 тис. до 1 млн. дол.
Ліквідним може бути і житло середньої цінової категорії, або бізнес-класу, якщо це добротні і вдало розташовані будинки (хороший район, транспортна доступність).
Іншим сегментом ринку, де зараз можна розраховувати на серйозну "премію", є заміська нерухомість. Правда, зробити це під силу тільки досвідченим професіоналам, головним чином тому, що тут важко прорахувати, який саме проект виявиться прибутковим, так як успіх визначається багатьма параметрами. У результаті приватні інвестори в масі своїй воліють самостійно не здійснювати в даному секторі великих покупок і залишаються на нехай значно менш прибутковому, зате куди більш передбачуваному міському ринку. "Заміські об'єкти в реалізації ще більш проблематичні, термін депонування тут може досягати півроку і навіть більше", - відзначає А. Шленов.
Але експерт продажів компанії МГСН Олександр Селецький вважає, що є абсолютно певна вигода купувати з метою вкладень коштів будинку в організованих котеджних селищах. Досвід реалізації об'єктів в клубному селищі "Петровські дали" показує це з усією визначеністю. На початковому етапі будівництва котедж там коштує 250 тис. дол., а на заключному - 400 тис. Будинок здають під ключ: з внутрішньою обробкою, підлога з підігрівом, сауною, душовою, вбудованою кухнею з плитою, посудомийній машиною і холодильником. Будівля європейського рівня за 250 тис. дол. - зовсім непогано.
"Серйозно підвищує ліквідність об'єктів будь-якого селища розвинена інфраструктура. Наш клубний селище, крім усього іншого, примикає до спортивно-розважальному парку "Яхрома", - говорить А. Селецький. - Власники котеджів стають володарями клубних карт, які передбачають знижки на всі послуги, надані парком, включаючи кафе, ресторани, паркування".
Вкладення коштів у нерухомість за кордоном
Придбання житла за кордоном з метою отримання доходу стає все більше популярним. Квартиру або будинок в Парижі, Лондоні або на курортному узбережжі можна здавати в оренду, скориставшись послугами юристів або ріелторів. У ряді держав іноземцям надають іпотечний кредит на покупку. Як вважає керівник відділу закордонної нерухомості АН "Малахітовий двір" Юлія Тітова, це обставина відкрило багатьом нашим співвітчизникам можливість вкладати гроші за кордоном, зокрема в Іспанії і на Кіпрі. "Умови отримання позики там набагато більш щадні, - говорить вона. - Перший платіж зазвичай становить близько 30 % від вартості житла. Термін - від 10 до 20 років. Банківська ставка плаваюча, в середньому на 4-4,5 %. Для отримання кредиту необхідно поручительство будівельної або ріелторської компанії".
Активні зусилля по залученню іноземних інвесторів роблять болгарські будівельні компанії. Термін кредитування тут поки не дуже великий, максимум п'ять-сім років при 7-8% річних (що вище, ніж в інших європейських державах), тим не менш надані можливості роблять таке житло привабливим для російських покупців.
Є можливість не купувати квартиру або будинок зовсім, а просто передати гроші компанії, що спеціалізується на вкладенні коштів в житлову і комерційну нерухомість з метою отримання доходу. Маючи засобами приватних інвесторів, фірма вкладе їх у великий проект, який принесе прибуток всім акціонерам.
Що рік прийдешній нам готує?Але експерт продажів компанії МГСН Олександр Селецький вважає, що є абсолютно певна вигода купувати з метою вкладень коштів будинку в організованих котеджних селищах. Досвід реалізації об'єктів в клубному селищі "Петровські дали" показує це з усією визначеністю. На початковому етапі будівництва котедж там коштує 250 тис. дол., а на заключному - 400 тис. Будинок здають під ключ: з внутрішньою обробкою, підлога з підігрівом, сауною, душовою, вбудованою кухнею з плитою, посудомийній машиною і холодильником. Будівля європейського рівня за 250 тис. дол. - зовсім непогано.
"Серйозно підвищує ліквідність об'єктів будь-якого селища розвинена інфраструктура. Наш клубний селище, крім усього іншого, примикає до спортивно-розважальному парку "Яхрома", - говорить А. Селецький. - Власники котеджів стають володарями клубних карт, які передбачають знижки на всі послуги, надані парком, включаючи кафе, ресторани, паркування".
Вкладення коштів у нерухомість за кордоном
Придбання житла за кордоном з метою отримання доходу стає все більше популярним. Квартиру або будинок в Парижі, Лондоні або на курортному узбережжі можна здавати в оренду, скориставшись послугами юристів або ріелторів. У ряді держав іноземцям надають іпотечний кредит на покупку. Як вважає керівник відділу закордонної нерухомості АН "Малахітовий двір" Юлія Тітова, це обставина відкрило багатьом нашим співвітчизникам можливість вкладати гроші за кордоном, зокрема в Іспанії і на Кіпрі. "Умови отримання позики там набагато більш щадні, - говорить вона. - Перший платіж зазвичай становить близько 30 % від вартості житла. Термін - від 10 до 20 років. Банківська ставка плаваюча, в середньому на 4-4,5 %. Для отримання кредиту необхідно поручительство будівельної або ріелторської компанії".
Активні зусилля по залученню іноземних інвесторів роблять болгарські будівельні компанії. Термін кредитування тут поки не дуже великий, максимум п'ять-сім років при 7-8% річних (що вище, ніж в інших європейських державах), тим не менш надані можливості роблять таке житло привабливим для російських покупців.
Є можливість не купувати квартиру або будинок зовсім, а просто передати гроші компанії, що спеціалізується на вкладенні коштів в житлову і комерційну нерухомість з метою отримання доходу. Маючи засобами приватних інвесторів, фірма вкладе їх у великий проект, який принесе прибуток всім акціонерам.
У 2006 році збережуться певні резони для вкладення коштів, хоча майбутнє приватних інвесторів у нерухомість виглядає не зовсім безхмарним. Успіх їх діяльності буде тісно пов'язаний з професіоналізмом. Проте фахівці агентства нерухомості "Контакт" вважають, що на ринку залишаться можливості для отримання прибутків на рівні 15 %. Головне - розташовувати так званими довгими грошима, оскільки термін окупності вкладень, як правило, дорівнює року.
Ринок нерухомості, як відомо, досить інертний, тому мало і повільно реагує на зміни валютного курсу, втім, як і на інші економічні перепади. Після кризи 1998 року за п'ять років він не тільки повністю відновився, але і перекрив докризовий ціновий рекорд. Але для того, щоб стежити за інвестиційним кліматом, варто звернутися за консультаціями до фахівцям, які допоможуть інвесторам-непрофесіоналам не потрапити в халепу. Так що бажають заробити на операціях з нерухомістю саме час почати шукати собі відповідну консалтингову компанію.
Артем Горбачов
Ринок нерухомості, як відомо, досить інертний, тому мало і повільно реагує на зміни валютного курсу, втім, як і на інші економічні перепади. Після кризи 1998 року за п'ять років він не тільки повністю відновився, але і перекрив докризовий ціновий рекорд. Але для того, щоб стежити за інвестиційним кліматом, варто звернутися за консультаціями до фахівцям, які допоможуть інвесторам-непрофесіоналам не потрапити в халепу. Так що бажають заробити на операціях з нерухомістю саме час почати шукати собі відповідну консалтингову компанію.
Артем Горбачов
Комментариев нет:
Отправить комментарий