Чим небезпечна іпотека під заставу власної квартири

Якщо банк не готовий кредитувати покупку будь-якого об'єкта нерухомості, можна купити його під заставу власного житла. Правда, ставки по такому кредиту будуть вище, ніж при звичайній цільової іпотеці. А якщо виявиться, що закладено єдине житло позичальника, то у випадку дефолту його виселять в маневрений фонд, якого в реальності в Росії немає.

Як правило, оформляючи кредит під заставу власної квартири, позичальник витрачає гроші на покупку житла, яке не кредитує банк (інший поширений варіант -- гроші йдуть на розвиток бізнесу). Однак у такого виду заставного кредитування є ряд відмінностей у порівнянні зі стандартним іпотечним кредитом на купівлю квартири під її заставу.

По-перше, при оформленні кредиту під заставу вже наявної нерухомості потрібно спочатку зареєструвати договір застави і тільки потім банк перерахує гроші. По-друге, ризики за таким кредитом для банку набагато вище. Особливо це стосується нецільових кредитів - коли банк не може відстежити використання позичальником отриманих коштів. У зв'язку з цим банки більш пильно вивчають кредитоспроможність позичальника і якість застави. «Коли клієнт купує нову квартиру з використанням іпотечного кредиту, зазвичай це житло купується для потреб самого позичальника і його сім'ї, тому позичальник зацікавлений у акуратному погашення кредиту без прострочень. У заставу за нецільових кредитів позичальники зазвичай пропонують нерухомість, яка не є основним місцем проживання позичальника, і у позичальників менше мотивація зберегти ці застави. Крім того,

нецільові кредити найчастіше беруть позичальники, які мають власний бізнес, для потреб цього бізнесу, що додає ризикованості даному виду кредитування.

Таким чином, нецільові іпотечні кредити більш ризиковані, ніж цільові, і рівень простроченої заборгованості за ним в рази перевищує відповідний показник за цільовою іпотеку», - розповідає старший віце-президент, директор департаменту іпотечного кредитування ВТБ24 Андрій Осипов.

«Вартість кредиту завжди залежить від його мети, оскільки ці цілі в кінцевому підсумку позначають ризики банків. Якщо банк розуміє, що направляються кредитні кошти, то він розуміє для себе і можливі способи повернення цих коштів у разі виникнення такої необхідності. У нецільові кредити інформації про цілі кредиту немає, і банки закривають свої ризики більш високою ставкою», - говорить начальник управління розвитку програм іпотечного кредитування Нордеа Банку Ірина Ступаева.

Відповідно, вартість такого кредиту буде на кілька відсотків вище, ніж за стандартними іпотечними програмами. Наприклад, у Нордеа Банку різниця ставки між цільовим і нецільовим кредитом становить 2%.

«Нецільової іпотечний кредит більш ризикований з погляду процедури звернення стягнення на предмет застави при дефолті позичальника. Відповідно до статті 78 Закону про іпотеку, звернення стягнення на квартиру є підставою для виселення всіх прописаних у квартирі осіб тільки якщо іпотечний кредит був цільової, тобто був наданий на придбання або будівництво житлового приміщення. За нецільовим же кредитом, у разі виникнення дефолту позичальника, банку доведеться послідовно подавати два позови: на звернення стягнення і на виселення осіб, що проживають в заставне житло. Це ускладнює і продовжує процес повернення грошей банку. Тому ставка за такою програмою значно вище - від 16,1% річних у рублях.

По суті це є заставним споживчим кредитом, але за більш низькою ставкою і на набагато більшу суму - до 9 мільйонів рублів.

Отримати такий великий кредит без забезпечення в Росії неможливо», - розповідає заступник начальника управління роздрібних кредитних продуктів Росбанку Ольга Докучаєва.

При цьому різниця між процентними ставками по цільовим кроедитам під заставу свого житла і стандартних програм не завжди так значна. Наприклад, у Росбанку, мінімальна процентна ставка по кредиту під заставу нерухомості, що купується, але знову ж на покупку житла, складе 12,85%. А за звичайною іпотечній програмі - 12,1%.

У зв'язку з підвищеними ризиками банки будуть більш пильно вивчати кредитоспроможність позичальника і якість застави. «Що стосується юридичної сторони, то тут все залежить від підходу банку до ризиків. Більшість банків насторожено ставиться до квартирах, де останній перехід права стався менш 3-х років тому, або де серед власників значаться неповнолітні діти, особи старше 75 років або особи обмежена дієздатність», - говорить керівник Центру іпотечного кредитування Абсолют Банку Сергій Джамалутинов.

У АІЖК за програмою «Переїзд» кредит під заставу власного житла можна отримати, щоб надалі використовувати його для оплати частини вартості нового житла. Кредит і нараховані відсотки повинні бути погашені протягом 2 років у результаті продажу старого житла, без вимоги щодо внесення обов'язкових щомісячних платежів. На решту вартості нового житла позичальнику може бути виданий стандартний іпотечний кредит.
Однак, якщо позичальник закладає власне житло і вона у нього Єдине, варто знати про деякі особливості російського законодавства. Чинне законодавство містить заборону на звернення стягнення на житлове приміщення, яке є для громадянина єдиним придатним для проживання. «Тим не менш, варто пам'ятати про те, що така заборона не поширюється на житлове приміщення, що є предметом іпотеки. Для звернення стягнення в цьому випадку необхідно, щоб порушення було суттєвим, а розмір вимог банку співмірний з вартості заставленого житлового приміщення. За загальним правилом сума заборгованості повинна бути не менше 5% від вартості предмета іпотеки, а період прострочення повинен складати не менше 3 місяців», - розповідає заступник генерального директора «Столичної правової компанії» Катерина Ермихина.

«З втратою права власності громадянин втратить право на проживання у житловому приміщенні. При цьому варто пам'ятати, що наявність у нього прав власності або підстав користування іншими житловими приміщеннями не може вплинути на яке ухвалюватиметься судом рішення. При розгляді справ, що стосуються звернення стягнення на заставлене житлове приміщення, суди вказують наступне. На такі приміщення може бути звернено стягнення незалежно від того, чи має заставодавець інше житлове приміщення;

посилання на те, що громадянин або його родина не забезпечені іншим житловим приміщенням, не свідчать про неможливість звернення стягнення на закладену квартиру.

Громадянин має можливість забезпечити себе житлом іншим чином (соціальний оренду, комерційний оренду, придбання нового житлового приміщення у власність за цивільно-правових договорами та ін.) Судова практика в цьому відношенні единообразна в різних регіонах РФ», - пояснює Катерина Ермихина.

Відразу після виселення квартира виставляється на аукціон, де продається, як правило, по меншій, ніж ринкова вартість. Далі боржника можуть переселити в житло маневреного фонду. Після продажу квартири банк гасить борг, решту возвращает позичальникові і після цього боржник повинен звільнити муніципальну квартиру.
Проте, по суті, маневреного фонду в Росії немає. Причина, як завжди - у відсутності грошей. Наприклад, ще в 2009 році депутат Держдуми РФ Павло Крашенинников говорив: «...а з чого це раптом суб'єкт Федерації буде створювати такий спеціалізований фонд на свої гроші і, по суті, розплачуватися за ті відносини, які були між банком і, відповідно, громадянином. У нього немає стільки зайвих грошей. Я сумніваюся, що якийсь суб'єкт Федерації цей фонд буде створювати, отже, норма не до кінця пропрацювали... Відповідно, норма, яка при першому розгляді виглядає такий ліберальної і красивою, при реалізації виявляється досить туманною і розпливчастим і в підсумку - негативної». Правда, 12 лютого 2013 року в.о. губернатора Московської області Андрій Воробйов заявив про те, що в Підмосков'ї буде створений маневрений житловий фонд для оперативного розселення людей з аварійних будинків