Особливості фінансування покупки нерухомості в банках Німеччини

Вибір способу фінансування часто є вирішальним для успіху інвестиції. З-за розміру фінансових вкладень особливо добре це помітно на прикладі інвестицій в нерухомість. Німецькі банки надають одні з найвигідніших умов за кредитами в Європі, будучи одночасно одними з найбільш стабільних і надійних банків в світі. А Німеччина, залишаючись фінансовим стовпом Європи, зберігає за собою репутацію надійного партнера при будь-якому розвитку кризи в Євро-зоні.

Традиційно велика частина кредитів, видаваних у Німеччині, витрачається саме на фінансування операцій з нерухомістю. Наприклад, у 1999 – 2008 роках частка таких кредитів коливалася між 55 і 58%. (Статистика: середня ставка іпотечного кредиту у Німеччині за останні роки склала близько 4%).

Фінансування нерухомості, зокрема, передбачає залучення капіталу для придбання, будівництва, ремонту, перебудови або інших дій щодо нерухомості. У вузькому розумінні під фінансуванням розуміється залучення коштів банків/ інших кредитних інститутів як доповнення до власного капіталу.
Кредитне фінансування нерухомості в Німеччині розподіляється по структурі погашення на аннуітетне фінансування з фіксованою або плаваючою ставкою, а також по виду кредитора: кредитування банком, будівельне збереження та кредитування за участю накопичувального страхування. При іпотечних кредитах застосовується аннуітетне погашення, рідше в комбінації з будівельним заощадженням.

Разом з розміром кредитної ставки не менш важливу роль грає термін фінансування. Процентні ставки по довгострокових кредитах у Німеччині помітно нижче, ніж по короткостроковим. Ще одним позитивним моментом є той факт, що при довгострокове фінансування всі виплати найчастіше фіксовані, що дозволяє точніше планувати витрати. Негативним фактором при довгострокове фінансування є відсутність гнучкості у вирішенні фінансових питань протягом тривалого періоду часу. А за дострокове погашення кредиту в Німеччині передбачено фінансові санкції для відшкодування банку за отримані ним відсотки. До того ж тривалі терміни погашення припускають процентну надбавку в якості премії за приймається банками ризик зміни процентної ставки на ринку. Але, незважаючи на це, саме довгострокове фінансування користується в Німеччині найбільшою популярністю. Адже саме низькі ставки банків Німеччини дозволяють здійснювати той сценарій, при якому німецькі орендарі фактично виплачують кредит за власника й приносять прибуток.

Ще однією відмінною рисою фінансування нерухомості в Німеччині є прив'язка до вартості об'єкта за оцінкою банку, а не до ринкової вартості об'єкта, як це часто буває в інших європейських країнах. Основним параметром, за яким банк оцінює об'єкт, є висота його ліквідності в довгостроковій перспективі. Тому при оцінці вартості об'єкта банком враховується його ринкова вартість у момент придбання, а також можливі коливання його вартості на ринку в майбутньому. Таким же методом користуються банки Іспанії і Польщі.

Іноземці мають право брати кредит у Німеччині за умови їх постійного проживання в країні і за наявності доходу, тобто роботи за трудовим договором або власного бізнесу. Деякі німецькі банки, як наприклад, Deutsche Bank AG, Commerzbank AG і Volksbank eG, надають кредити іноземцям, які не проживають у Німеччині. Основним критерієм у подібних випадках є характеристики об'єкта. Це означає, що цими банками фінансуються тільки об'єкти, які приносять прибуток. При цьому розмір комерційної площі в об'єкті не повинен перевищувати 30%. Комерційні об'єкти фінансують банки, які на цьому спеціалізуються.

До іноземних клієнтах німецькі банки висувають такі вимоги:

1.   довіру;
2.   інвестиційна стратегія, що вселяють довіру;
3.   платоспроможність клієнта (перевіряється на підставі довідки про доходи і податкової декларації);
4.   мінімум 40% від загальних інвестицій - власний капітал клієнта;
5.   позитивна оцінка місцезнаходження та стану об'єкта;
6.   розмір і стабільність доходів від здачі в оренду об'єкта;
7.   управління нерухомістю повинно здійснюватися німецької керуючою компанією;
8.   банк-кредитор веде кредитні рахунку та рахунку по збору орендної плати.

Якщо після ретельної перевірки всіх вищезгаданих пунктів банк все ще вважає таке фінансування ризикованим, то клієнтові можуть бути запропоновані менш вигідні умови, ніж це прийнято на ринку.

Фінансування дохідної нерухомості через німецькі кредитні інститути надає прекрасну можливість підвищити рентабельність інвестиції по відношенню до власного капіталу за рахунок так званого ефекту-левередж. Досвідчені інвестори успішно використовують цей механізм фінансового важеля, який дозволяє значно збільшити інвестиційний капітал і таким чином збільшити розмір реальної вартості нерухомості, що купується.