Нерухомість за кордоном, порядком подешевшала в кризу, приваблива для довгострокового інвестування. "Деньги" дізналися, як правильно купити апартаменти за кордоном і чи можна на цьому заробити.
"Кілька років тому я вирішив зробити своїй старшій доньці подарунок на день народження. На думку дружини, можна було придбати житло за кордоном : самим їздити на відпочинок, в решту часу - здавати ", - розповідає киянин Вадим Завзятий. За його словами, спочатку він поклав око апартаменти в Туреччині (Анталія). "На перший погляд, все влаштовувало, але згодом довелося відмовитися від Туреччини, так як їздити відпочивати в закритий готель - це одне, а жити, нехай і кілька місяців на рік, в мусульманському місті - зовсім інше. Тому купили будинок в Іспанії ", - ділиться досвідом пан Завзятий. Своє житло в Європі може йому допомогти в одержанні не тільки довгострокової візи, але навіть і виду на проживання. Вадим зможе зробити це через 3 - 5 років після покупки закордонної нерухомості.
Нерідні ціни
Подешевшала в кризу на 20 - 30% нерухомість у Європі почала плавно дорожчати - за минулий рік ціни зросли на 1 - 6% за всіма типами нерухомості. Наприклад, у Франції зростання склало близько 6%, Британії - 3%, Німеччини - 1,5%. Більше, ніж метри, зросла ціна оренди - на 6 - 15%. Наприклад, у Лондоні оренда за минулий рік подорожчала на 11,5%.
Це означає, що зараз відповідний час вкластися в покупку житла за кордоном. Якщо здати в оренду куплені квартири, можна окупити вкладення і потім отримувати прибуток. Поки що нерухомість в Європі дорожчає порівняно слабо - прогнозоване зростання цін цього року не перевищить 7%. Найбільшою суми зажадають інвестиції в нерухомість Британії, Франції, Греції та Італії, де дуже висока вартість квадратного метра. Наприклад, у Лондоні ціна "квадрата" порядку € 7 - 14 тис., у Парижі - € 5 - 10 тис. Проте в цих країнах і оренда недешева, тому термін окупності буде фактично такий же, що і в країнах з більш скромними цінами. Варто придивитися до нерухомості в Туреччині і в Єгипті, де досить привабливі ціни, а здавати квартиру або будинок можна цілий рік.
Правда, більшість українців вкладають в єгипетські квартири для того, щоб відпочивати там або щоб згодом продати і отримати прибуток. "Ми купили квартиру для мами в Хургаде, в п'яти хвилинах від моря. Тепер мама живе в Єгипті постійно, там дуже хороший клімат, а витрати на життя - мінімальні, все дуже дешево. Багато українців і росіяни, особливо пенсіонери, переїжджають туди на ПМЖ ", - розповів киянин Ігор Кретов. За його словами, деякі наші співвітчизники здають в оренду квартири , але не місцевому населенню, а приїжджим дайверам. "Дайверам не потрібні" п'ятірки "і дорогі апартаменти, тому користуються попитом в Єгипті не вілли, а добротні квартири площею 150 - 200 м ²", - говорить він.
Без сумніву, найпростіше здавати житло в столицях, проте, на жаль, там дуже маленький вибір - в тому ж Римі вже дуже багато років діє заборона на будівництво, всі нові комплекси будуються на відстані 60 - 80 км від міста. А в Лондоні, де вибір багатший, квартира площею 70 м ² обійдеться мінімум в € 500 тис. Через падіння в кризу майже на 30% цін на житло в Греції ще є шанс знайти непогані варіанти на Криті чи в Афінах. Щоправда, падіння вже зупинилося і в цьому році очікується невелике зростання - близько 2 - 3%. Однак базах ріелторів ще можна знайти цікаві апартаменти за € 40 - 80 тис.
Як купити
За словами юриста ЮФ "Ільяшев і Партнери" Олександра Фєфєлова, спочатку необхідно знайти фахівців, які займаються закордонною нерухомістю: ріелтора і адвоката. Перш за все, потрібно вибрати агентство нерухомості, яке підбере необхідні об'єкти, підготує контракт і буде чесно відстоювати інтереси клієнта. Важливо перевірити надійність агентства: скільки років існує компанія, як довго компанія дає рекламу в друкованих виданнях, чи бере участь у виставках з нерухомості. У хорошій компанії повинні бути дипломи цих виставок, хоча б за останні 5 - 7 років. Ще потрібно перевірити наявність контрактів або угод агентства з власниками житла, які воно буде показувати. Одним з основних ознак, що перед вами аферист, є спроба отримати гроші до контракту.
Як платити
Питання пошуку ріелтора - дрібниці порівняно з подальшими турботами. Як уже писали "Деньги" (див. номер від 8 квітня 2010 ), після підписання договору з закордонним нотаріусом покупець відкриває проміжний рахунок в іноземному банку, куди переводить гроші для покупки нерухомості. Але щоб відкрити рахунок і перевести гроші з українського банку до закордонного, необхідно одержати благословення держави - ліцензію НБУ (див. "Гроші" від 23 листопада 2009 ). Справа це довгий і чревате інтересом силовиків до потенційного інвестора.
Правда, за словами пана Фєфєлова, українці все ж умудряються оформляти операції, уникнувши тяганини з НБУ. Наприклад, вивозять за кордон платіжну карту і знімають гроші вже в країні здійснення угоди. При цьому комісія за зняття складе 0,5 - 1, 5% від суми. Правда, якщо моментально зняти понад $ 10 тис., Держфінмоніторинг дізнається, і тоді можуть бути неприємності. Тому доведеться знімати частинами протягом тижня-двох. Деякі сміливці чинять інакше. "Ми купили путівку в ту країну, де збиралися купувати особняк, поклали гроші в поліетиленовий пакет разом з тапочками - в ручну поклажу - і пішли з ним в літак. Так і оплатили частина вартості будинку. Решту грошей знімали з карти вже на місці ", - ділиться досвідом одесит Іван Гордіїв.
Звичайно, можна піти шляхом відкриття або купівлі юрособи в зарубіжжі. Наприклад, у тій же Польщі купити готову фірму можна за $ 2,5 тис. І придбати нерухомість від її імені. Правда, власникові фірми доведеться щорічно оплачувати послуги бухгалтера (близько $ 1 тис.), що здає звітність податківцям.
Чи можна в кредит?
Для покупки нерухомості в Європі цілком можна взяти позику в іноземному банку. Але отримати кредит можна не всім, а тільки тим, у кого є офіційний дохід, отриманий в Євросоюзі. "Ми вже зіткнулися навесні минулого року з банками Італії, і якщо ти не громадянин Італії та виду на проживання в тебе немає, то шанс на отримання кредиту на 1 з 100. Після громадянства дивляться на щомісячний дохід - зарплату якщо не в Італії, то хоча б в ЄС треба мати таку, щоб сума щомісячного платежу не перевищувала третини доходу ", - розповідає працює за контрактом в Тоскані менеджер будівельної компанії Віталій Кочетов.
Якщо ж громадянство і доходи є, то кредит видадуть, причому за низькою ставкою і на довгий термін. За даними компанії AG2 Asesores, в Іспанії сума кредиту зазвичай становить 50 - 60%, іноді і 65 - 70% від оціночної вартості нерухомості. Звичайний термін кредитування - від 10 до 30 років залежно від віку позичальника. Кредити надаються під 3 - 5,5% річних на перші 6 місяців, іноді на перший рік. Потім банк щороку коригувати процентну ставку за кредитом залежно від зміни європейського фінансового індексу EURIBOR.
Іноді продавці пропонують оплатити покупку частинами. За словами виконавчого директора Q-properties Володимира Кравцова, можлива розстрочка, але короткострокова - не більше 6 - 8 місяців.
Якщо взяти кредит вдалося, то здача в оренду не зможе повністю покрити виплати по позиці. Наприклад, якщо залучити 50% від вартості вілли на Кіпрі (це близько $ 90 тис.) під 8% річних (зазвичай для наших співвітчизників банки підвищують ставку на 3 - 4%), то щороку доведеться виплачувати $ 10,3 тис. - саме таким буде платіж по кредиту на 15 років (ануїтет). Як видно з таблиці "Як скоро повернуться інвестиції в закордонне житло", чистий прибуток від здачі вілли на Кіпрі в оренду покриє платежі по кредиту на її покупку приблизно наполовину.
І плюс податки
Якщо вдалося пройти всі етапи і таки стати щасливим власником нерухомості в іншій країні, на цьому витрати аж ніяк не закінчаться. Навіть якщо складнощів з документами не виникло, покупець ще як мінімум 20% ціни покупки витратить на оплату податків, послуг ріелтора, адвоката, підписання договорів з постачальниками енерго-і водопостачання. А потім почнуться постійні поточні витрати: податки на нерухомість, комунальні платежі, оплата рахунків керуючої компанії за обслуговування, оплата агентської винагороди повіреному, страхування, податок на доходи, витрати з прибирання та дрібного ремонту. Податки на нерухомість залежать від країни і району, де вона знаходиться. Наприклад, в Іспанії щорічна сума податку залежить від регіону і складає приблизно 0,3 - 0, 5% від кадастрової вартості об'єкта. А ось в Угорщині річного податку на нерухомість взагалі немає. За словами пана Задорного, зміст вілли в Іспанії площею 200 м ² обходиться приблизно в € 200 на місяць без урахування послуг з прибирання та охорону.
Щоб покрити витрати на утримання і навіть отримати прибуток, потрібно придбане житло здавати в оренду . Для цього знадобиться агент або повірений. За кордоном є спеціальні компанії, які цим і займаються. Усі витрати на утримання нерухомості вже несе керуюча компанія. Якщо послугами керуючої компанії користуватися цілий рік, то кошторис починається десь від € 7 за 1 м ² на рік і може спокійно переступати планку в € 30 за "квадрат" (залежить від країни і кількості послуг). Річне управління та обслуговування квартири у Варні обійдеться приблизно в € 1500, а вілла площею 150 м ² потягне близько € 3000.
Як скоро повернуться інвестиції в закордонне житло
За даними відкритих джерел, розрахунки - «Деньги»
Які квартири і будинки можна купити
Країна, місто | Об'єкт (Квартира або будинок, кількість кімнат, м ²) | Ціна об'єкта, € тис. |
Австрія, Відень | Трикімнатна квартира після ремонту площею 61 м ². | 136,6 |
Іспанія, Коста-Бланка, Торревьеха | Новий житловий комплекс з 2-спальних бунгало, інфраструктура. Площа - 56 м ², тераса - 8 м ². | 110 |
Іспанія, Тенеріфе | Приватна резиденція з видом на море, заг. площаль - від 410 м ², 2 поверхи, 4 спальні, 2 ванні кімнати, лоджія, вітальня-їдальня з виходом на терасу, кухня, туалет, гараж на 2 автомобіля, 3 складських приміщення. | Від 599 |
Греція, Афіни | Будинок-маєток, площа будинку - 155 м ², площа ділянки - 2500 м ²; будинок двоповерховий: вітальня, їдальня, кухня, 3 спальні, 2 ванні кімнати. | 490 |
Греція, Палерос | Квартира, площа - 44 м ², вітальня, кухня, спальня, ванна кімната; є веранда (26 м ²). | 97 |
Португалія, Синтра | Вілла, загальна площа - 465 м ², 3 поверхи. | 725 |
Італія, Калабрія | Таунхауз, площа - 63,85 м ². | 70,7 |
Італія, Піццо | Апартаменти, загальна площа - 67 м ², житлова площа - 30 м ², площа кухні -10 м ², площа ділянки - 18 соток. | 83,4 |
Чехія, Карлови Вари | 2-кімнатна квартира, загальна площа - 60 м ². | 186 |
Чехія, Нове Місто під Смрекем | Сімейний будинок, загальна площа - 230 м ², 3 поверхи, площа ділянки - 3 сотки. | 95 |
Єгипет, Хургада, р-н Хілтон Плаза | 1-кім. квартира, загальна площа-від 40 м ². | Від 32 |
Єгипет, Оазис Марина Віллідж | Вілли, площа - від 303 м ². | Від 148 |
За даними відкритих джерел
Резюме: Окупність закордонних метрів - 12 - 15 років в столицях і більше 30 років - на курортах. Інвестувати з метою отримання заробітку стоїть в європейське житло, а в покупку апартаментів на курортах - просто "для душі".
Комментариев нет:
Отправить комментарий