Як правильно продати квартиру, кімнату

Припустимо, у вас є квартира і ключі від неї. А крім того, є бажання продати квартиру. Немає проблем. На те і придумали капіталісти ринкову економіку, щоб міняти речі на купюри і назад. Був би товар, а купець знайдеться. Залишилося тільки трохи розібратися в правилах.

Якщо Ви вирішили продати свою квартиру, то Вам як продавцю, перш за все, необхідно:

1. Вирішити питання оподаткування за угодою купівлі-продажу, оскільки отримана в результаті операції сума вважається доходом, а дохід в будь-якій державі обкладається прибутковим податком. Якщо квартира належить не тільки Вам, а перебуває у спільній сумісній чи частковій власності членів Вашої сім'ї, то оподаткування стосується кожного з співвласників пропорційно їх частці. (При цьому слід мати на увазі, що, якщо продавець є резидентом РФ по сплаті податків, то за умови володіння об'єктом продажу менше 5 років, податок не сплачується з суми в межах 1 млн. рублів, отриманої від продажу нерухомості, а за умови володіння квартирою більше 5 років, податок не сплачується незалежно від одержаної від продажу нерухомості суми).

2. Наступний крок полягає в тому, щоб правильно визначити, якими документами Ви повинні підтвердити своє право власності на продавану квартиру. Для вперше продається приватизованого житла це буде свідоцтво про реєстрацію права власності на житло з ДБР та договір передачі житла у власність, отриманий в агентстві з приватизації.
Для приватизованого житла, що перебуває в частковій власності, один із співвласників якого помер, свідоцтво про реєстрацію права власності на житло з ДБР, договір передачі житла у власність, а також свідоцтво про право на спадкування частки померлого співвласника, видане нотаріусом та зареєстроване в ГБР з видачею свідоцтва про реєстрацію права власності.
Для квартири ЖБК - довідка про виплату повного паю з кооперативу і свідоцтво про державну реєстрацію права власності.
Для квартири (кімнати або частки квартири), набутою в результаті покупки, - договір купівлі-продажу, зареєстрований в ГБР, та акт приймання-здачі квартири.
Для квартири (кімнати або частки квартири), набутою в результаті обміну, договір міни, зареєстрований в ГБР (свідоцтво про реєстрацію права власності).
Для подарованої квартири - договір дарування, зареєстрований в ГБР (свідоцтво про право власності).
Для квартири (кімнати, частки квартири), отриманої в порядку спадкування за законом або за заповітом, - нотаріальне свідоцтво про право на спадщину, зареєстроване в ГБР (свідоцтво про реєстрацію права власності).
Для квартир, придбаних на первинному ринку житла (у новобудові) у організацій, які одержали житло за взаємозаліками, - договір передачі або уступки права, зареєстрований в ГБР, і свідоцтво про державну реєстрацію права власності.
Для житлової площі, отриманої за рішенням суду, - копія рішення суду, що набрало законної сили, зареєстрована в ГБР (свідоцтво про реєстрацію права власності).

3. Визначившись з документами, що підтверджують Ваше право власності на квартиру, слід приступати до збору додаткової документації. Для укладання угоди купівлі-продажу житлоплощі необхідні:

•   Технічний паспорт на квартиру (видається ПІБ або БТІ з виходом на місце) дійсний до початку наступного року.
•   Довідка про реєстрацію за місцем проживання (видається паспортистом РЕУ, ДЕЗ) або довідка за формою N 9 (дійсна протягом 10 днів).
•   Довідка ППС (підтвердження права власності на квартиру або кімнату) з ДБР про те, що нерухомість не проданий, не закладений, не перебуває під арештом або в заставі, або з іншим обтяженням (дійсна протягом 10 днів до здачі на реєстрацію в ГБР документів за укладеною угодою).
•   Довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах (видається бухгалтерією РЕУ, ДЕЗ).
•   Довідка з податкової інспекції про відсутність заборгованості по податках за дану квартиру.
•   Дозвіл адміністрації муніципального освіти за місцем проживання дитини на вчинення правочину з квартирою, в якій проживають або є власниками особи, які не досягли повноліття.
•   Дозвіл органу опіки та піклування на вчинення правочину з квартирою, власником якої віднесено законом до "групи ризику" в тому випадку, якщо правочин вчиняється за дорученням або без попередньої перереєстрації продавця за новим місцем проживання.
•   Акт передачі квартири, якщо вона була придбана за цивільно-правовим договором, укладеним після 01.03.96.
•   Нотаріально завірена згода чоловіка на угоду, якщо квартира перебуває у спільній власності подружжя або куплена у шлюбі на спільні кошти, а операція здійснюється одним з них.
•   Свідоцтво про шлюб (розлучення), якщо мала місце зміна прізвища власника.
•   Документи, що посвідчують особу (при заміні паспорта після отримання права на продаване житло з видачею свідоцтва про реєстрацію права власності за старим паспортом, потрібна довідка з паспортного столу про заміну паспорта з одними реквізитами на паспорт з іншими реквізитами).

Договір купівлі-продажу після збору документів може полягати як у простій письмовій формі з його підписанням сторонами в присутності реєстратора в ГБР (Галерний проїзд, д. 3), так і нотаріально посвідчуватись, що вимагає оплати держмита за вчинення нотаріальної дії, але з обов'язковою наступною реєстрацією договору в ГБР. Покупець стає власником з моменту реєстрації права власності. Отримання грошового завдатку від покупця в якості забезпечення ним виконання взятих на себе зобов'язань, передбачених попереднім договором, захистить продавця від неприємної ситуації, коли покупець необґрунтовано захоче відмовитися від покупки обраної ним квартири (про попередньому договорі читайте "ЧН" № 153, с. 8). Якщо ж ви вирішили вдатися при продажу своєї квартири до допомоги агентства нерухомості, то при виборі агентства і складанні договору з ним скористайтеся рекомендаціями, даними покупцеві нерухомості. При здійсненні грошових розрахунків краще користуватися абонируемой банківської осередком. У цьому випадку продавець, сумлінно виконала свої зобов'язання за договором купівлі-продажу, буде застрахований від несумлінності кого-небудь з осіб, які брали участь в операції, і гарантовано отримає свої гроші.